长沙治白癜风最好的医院 http://m.39.net/pf/a_4618893.html前段时间，南京和武汉都疯了：
11月13日，南京10盘同开，本次开盘一共推出了套房源，却引发了名购房客连夜排队疯抢；
12月上旬，武汉14天内，9盘同开。并且，这9盘都是盘盘日光，甚至部分秒光。
仔细想想，现在还在不停入市买房的，有多少是炒房客？
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楼市进入冰封期？
自年10月至今，但凡房价涨得厉害的、有价值的城市，无一例外几乎全部“双限”了（重庆除外），在如此严厉的政策调控下，炒房客真有这么厉害？他们没名额了也能买？
当然，这两个妖孽城市的火热，与其宽松到不可想象的落户政策有直接的关系，这无疑是变相给限购放开了道口子。但我们需要注意的是，个例就是个例，并不能当做代表案例来分析。
我们不妨暂时抛开南京和武汉的火热，冷静下来仔细想想：你所在的城市有多久没听到过炒房客出手即买一栋楼的新闻了？别说是出手即一栋楼，就单单各种媒体上“房价暴跌”、“楼市变天”等等报道就足以让炒房客和投资客踌躇不前了。
这是一个空军与多军拼命厮杀的时局，无论哪一方，都急着把对手踩在脚下：
今天的地产乱象，其实是一个局，一个想让炒房客加速出逃，并让刚需和刚改无缝接盘的局。
因为只有这样，才不会出现美国次贷危机的风险，才能让整个社会金融环境健康发展。
然而，这个局，真的能够如预期那样，一环扣一环地顺利完成吗？
当然，这取决于刚需和刚改能否顺利接盘。而他们能否顺利接盘的关键，在于市场对他们是否友好。
我们不妨先来看一下年第51周（12.11-12.17）全国主要城市住宅成交数据情况：
从上述表格中可以看出，在年第51周中，北京住宅成交套，环比下降37.91%，成交面积13.02万平方米，环比下降33.67%。成交量跌幅全国之最。
我们知道，北京自从3.17新政出台后，楼市就逐渐趋于平静。到7、8月份，更是明显降温。降价幅度最严重的，要数一些远郊盘，少则跌15-20%，多则跌破30%。
如今的北京楼市，可以说进入了冰封期，开发商捂盘不售，能扛则扛。投资客在犹豫，改善一族在观望——跌了还希望能跌更多，以期盼能够抄到最底价。那么，目前还在不顾一切进场的，到底是什么人呢？答案毫无疑问是刚需和刚改居多。
说到刚需和刚改，全国各地，不论哪个城市都会有源源不断的需求，那么究竟为什么北京的成交量跌幅如此之大呢？
答案是：北京无论对刚需还是刚改，都极其的不友好。
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先说刚需
说起北京，笔者认为很有必要提起深圳。
如大渔先生在《来了就是深圳人？买房才是！最值得收藏的深圳置业指南！》中写的那样：
深圳对刚需极其友好。除了价格低北京一个档位，更重要的是，深圳由于地少和建筑格局一直深受香港的影响，楼盘多以小户型为主；比如，在深圳市场上，不仅有28平米的迷你一居，还有46平米经济适用的小两居。
46平的两居▼
总价在一百多万、两百多万的小一居、小两居，对于首套首贷的刚需一族来说，简直不要太轻松。更关键的是，这样低总价的小户型，在罗湖、布吉等区域，还有很多。
相比于深圳住宅的小巧精致，北京则更突显大气磅礴，这或许多多少少与北方土地的辽阔浑厚有关。
目前北京市场上主要有三种房子，一类是老公房，这类房子大多集中在三环内，八九十年代建成，是之前单位分的房子。一类是年之后建的二手房，一类是新盘。
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先说老公房
北京老公房大多以小户型为主，但由于都分布在三环之内，所以单价也并不低。值得注意的时候，位于西城、东城的老公房，有很多都属于学区房，价格更是高得离谱。况且，外观也已相当破旧，而且没有电梯，居住体验非常差，至于能差到什么程度呢？
请看下图▼
此小区就是90年代初建造的，我想不用我多说其居住体验，大多数人都懂的!刚需一族如果不是实在没辙，也断断不会接这样的盘。
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再说年之后建的二手房
北京年之后建的房子，户型一个比一个大。一居小则做到60-80平，大则能做到-平左右。
81平的一居，总价万▼
平的一居，总价万▼
更有甚者，还有平的一居，总价在万。
喏，就是下面的这个▼
笔者在年四月份好不容易攒够了钱，想在北京买套刚需房。
可笔者的预算，买不起中意的小两居，更不敢高攀最受欢迎的小三居。结果是：只能买一居。那段时间，笔者翻遍了链家上所有的一居房源，可杯具的是，竟然没有一个能符合预算。
这时候有人会问了，一居的户型毕竟不是主流户型，北京难道就没有小面积、低总价的两居吗、这怎么可能呢？
实话告诉你，北京的两居，特别是年之后建的房子，面积小则在90-平，大则在-平，更有甚者，最近三四年建造的楼盘还经常会出现-平的两居。
泛海国际平两居，总价0万▼
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最后说新盘
很多人以为，既然年之后的二手房都是大户型，那新盘是不是要建些小户型，以此来平衡一下市场需求呢？如果你这么想，那你恐怕要大失所望了。
北京新盘本来就不多，况且大多在五环外。更关键的是，新盘的户型之大，与年之后建的二手房比起来更是有过之而无不及。
这是最近北京在售的部分新盘，据笔者了解，这些新盘有一部分是别墅项目，除了别墅盘外，其余盘最小的户型也在90-平左右，显然，刚需已经被无情的抛弃了。
值得注意的是，截止今年10月，北京商品住宅库存总量已跌至历史低位，有数据显示近三年取得预售证的商品住宅库存仅为12套，达到历史最低水平，低总价的刚需新项目更是凤毛麟角。
如今，北京楼市已呈现出泛豪宅化的特点。刚需族在北京买套房的经济压力将会越来越大，同时房子距离市区的距离也将越来越远。
北京刚需类住宅产品总量正在急剧减少。低库存的时代已悄然来临，短期内刚需的低库存恐难逆转。
为此，前段时间笔者走访了房山，了解实际情况。我们知道，房山一直是北京价值洼地，这点我在《北京价值洼地之一——房山的房子值得投资吗？》一文中都有谈及。
近几年，房山的楼盘市场，还是以刚需盘为主，房价基本维持在每平米-40左右，总价也在万-万之间。其中，部分楼盘虽然规划建设小户型，但是套内单价却比较高，刚需族需要承受的压力也随之上升。
据相关资料统计显示，目前北京六环内，配有一居室户型的楼盘不足10个，除去均价5万元以上的中高端楼盘以外，适合刚需购房者买的低总价的项目只占一半左右。这对北京刚需族来讲无疑是灾难性的打击。
为什么会出现这种情况呢？
一、面粉”少而贵，导致“面包”稀而缺
北京刚需住宅总量下降，土地成本问题是最直接的原因。据相关资料显示，今年上半年，北京住宅用地供应量和成交量创造了历史同期最低。
近年来，高价拿地的“地王”不断出现，土地楼面价频创新高，“面粉贵于面包”的现象增多，住宅价格也随之水涨船高。目前北京三环内已基本无新增宅地，五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域；五至六环优质地块也曾拍出5万元-6万元/平方米的楼面价；即便是六环外，实际楼面价也逐渐迈向5万元大关。地价持续走高，开发刚需房源，意味着低利润甚至亏损。
二、市场需求影响刚需供应，“刚需”冰点恐难逆转
刚需库存减少与人们住房需求的变化紧密相关。伴随着收入不断增加，人们对住房的品质要求不断提高，不少人正由刚需类需求向改善类需求，甚至是豪宅转变。
伴随开发商开发结构的调整，未来北京住宅市场上，高价化+高端化趋势将不可避免。在楼面价越来越高的情况下，开发商拿有限的土地修建高端住宅而非刚需，以争取更大的效益。正因如此，刚需项目数量因赖于市场供应规则随之减少。
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再来说刚改
在说这个问题之前，我需要讲一下大背景：
一、北京的资源分布极不均衡，优质的教育资源和医疗资源都集中分布在东城、西城、海淀三个区，并且都集中在四环之内。其他远郊区一直都属资源匮乏区。
二、北京的二手商品房，平以下的算普通住宅，超过平的算非普通住宅。不管是普通还是非普，政府会给一个最低过户指导价。网签价格=最低过户指导价×建筑面积。最低过户指导价，五环内外是有差别的。具体请参考
总之，商品房的实际单价要远远高于最低指导价。
了解了这个大背景，接下来的内容就比较好理解了。
北京的刚改群体，有一个共同的特征：
孩子眼看到了该上小学的年纪，之前结婚时买的小户型，已经不够住了。或者是，房子虽然够住，但是有迫切的学区需求。
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先说学区
上面我们已经谈到，北京的好学区集中分布在东城、西城、海淀。所以只要考虑置换到好学区，这三个区域是最佳的选择——既能享受优质的教育资源，又能实现稳中升值。
但尴尬的是，西城的学区，堪称北京最牛。学区房价格奇高，且都相当破旧。东城的学区，相对西城稍弱，但价格也是奇高且房子破旧。海淀的学区，虽然也很强但是分布不均衡，学区房价格也并不低，以万柳片区的万柳书院为例，此盘均价17万左右，且户型较大。没有最低万，是拿不下来的。
在北京换房，只要一涉及到学区，就不太容易选了。如果学区再加上次新，那就更难办了，所以才会出现“手持万，我在北京买不到一套满意的房子”的尴尬窘境。
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再谈首付
在北京换房，即使是首次置换，首付也是相当高的。
以笔者实际考察过的几个小区为例，我们来计算一下置换的首付是多少：
文昌胡同的鲍家街小区，一套61㎡的房子报价在万，单价17.2万元。这个区域老公房二手房评估价大概能做到13.5万元左右，也就是说，这个房子能贷款万（13.5万*61㎡*0.4）。购房者需要支付的首付款为万-万=万。还有20多万的契税和20多万的中介费，也需要购房者承担。总共加起来需一次性付清的钱要达到万之多。
也就是说，换这套房子的首付要达到七成。至于超过平的非普，首付比例要达到70-80%，海淀上地附近的橡树湾小区一套近万的房子，只能贷款不足万，这无疑是杯水车薪，所以大多数资金充裕一点儿的刚改群体宁愿选择全款。
然而，并不是所有的刚改群体都能富裕到全款换房，对于大多数普通人，还是承受不起这个经济压力的。所以有人选择上国际学校，有人选择退而求其次换到学区一般，但居住环境稍好的、离市区稍近的片区。
比如，朝阳的朝阳公园片区、太阳宫片区、大兴的黄村片区。但纵使学区相对弱，朝阳这两个区域的二手房价格也都在8-10万左右，一套平左右的三居，价格也在0万左右。可是，市场上平左右的三居，真的多吗？
请看图：
朝阳公园片区刚改盘棕榈泉，平三居，报价万▼
太阳宫片区刚改盘太阳国际公馆，平三居，报价万▼
没错，这就是北京市场的真实情况！
此刻你也许会问，何必非要换二手盘，新盘目前正限价，而且户型也以三居、四居为主，基本符合刚改需求。但是，北京的新盘大多都在五环外，刚改同胞们，试问，你们真的能承受如此长距离的通勤吗？
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结语
随着北京供地量的日益减少，住宅库存量的大幅下降，开发商拿地的成本会越来越高，在面粉比面包贵的形式下，不得不抛弃刚需，所以今后刚需买房会越来越困难，在此笔者建议各位刚需同胞，尽早上车。
至于刚改群体，也不必观望，资金充足了、看好房子，也请尽快换，不要等所谓的最低价，请把最后一个铜板留给市场。
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