北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
接到个咨询，最头疼的一种。就是宣称有关系，能从开发商手中拿到低价房源的。
而且更让人头疼的是，如果说特便宜，那就肯定是骗子，但偏偏是不算太便宜，但又明显低于市场价的，实在不好判断。因为人家说的有道理，就是开发商为了快速回款什么的，所以要求全款。再加上一堆内幕，听的云里雾里的。
这玩意儿反正我是无法辨别真伪的，只能让他自己判断。虽然在我心里已经把这定为骗局了，但又谁敢%的保证呢？万一不是骗子呢，那可就耽误了人家的发财梦了。
不过说实话，我是见过不少这种事儿了，被骗的几率至少在50%左右，风险很大。很多人看到这儿估计会笑，50%，那不就等于是扔钢镚儿吗？一般对一半，瞎蒙都行。
不对。要知道，常规流程买房子，必须要%没风险才能真掏钱的，毕竟这是巨额交易，必须确保安全。而50%的受骗概率太大了。而且一旦被骗，输掉的就是%，而赢了呢，不过是少花20%的资金而已，这两边的风险收益明显不对等啊？
但富贵险中求吧，我也不敢说肯定是骗子，只能是提醒点儿风险。人家之所以提供的信息这么多，很多时候就是骗子们故意露出破绽，因为越完美的才越不像真的。而如此巨额的交易，人家也没想一上来就让你相信，所以要故意把信息搞乱，让你无从判断，才是真正的高手套路。
二、
其实泛海国际在前些年就被卷进过一场诈骗大案，在当时还非常的轰动。因为主犯是某足球明星王某的前妻，也是当时奥运冠军肖某的女朋友。而从犯呢，干脆就是众多明星的经纪人，拥有更广泛的人脉。于是双方合作强强联手，资源与套路相对接，骗了好几十位明星，总金额数千万。体坛的为主，演艺界的也有。
骗局其实很简单，就是自称是高官之女，有内部关系能买到便宜房子。然后从泛海和棕榈泉什么的租几套房，都是朝阳公园附近的公寓。之后就说是内部房源呗，低价卖给受骗人。手法没什么新鲜的，但由于身份特殊，确实是明星女友，又有业内经纪人背书，所以很容易的就得到了信任。
这种事儿太多太多了，骗子们从来不进步，也没什么演化的空间。当然被骗的也从来都不进步，永远都是为了贪。这就完美的诠释了营销的套路本质：人们买东西买的不是便宜，而是占便宜。
后来这起大案我也记不清什么结局了，好像是主犯被判了无期，但当时是怀着孕的，也不是结婚没有，是否生了？肖冠军是否被卷进去也忘了，反正乱七八糟的，一地鸡毛。但这件事儿对明星们的影响很不好，让人们觉得影视和体育明星们不仅来钱容易，智商还不高，还爱占小便宜，甚至到了利令智昏的程度。
我记得当时记者采访了一个路人，问对这事儿怎么看？路人说，理解这些明星，但凡如果小时候脑子好能学习，家长也不会舍得让去从事竞争这么激烈的行业。上帝既然给你留了一项天赋的窗户，那肯定会关上另一道大门。所以感谢这些明星，为大众买房做了警示作用。
这话说的，当时我反复听了好几遍，竟然听不出到底是褒还是贬，真够艺术的。
三、
最近泛海的卢老板估计有点儿烦，然后又有点儿烦。先是资金链暴雷，之后又被牵扯进联想的陈年旧案里。
要不说商人这个职业不好干呢，甭管多大的老板，永远是在刀尖儿上行走，指不定什么时候就出事儿，没影儿事儿都能掀起巨大风波，一着棋错或许就是满盘皆输。
但毕竟卢老板是创业这么多年的老江湖了，大概率能挺过去。本身就是做银行的，天天玩儿的就是资本运作。至于联想的事儿则根本无所谓，早就是盖棺定论，不太可能弄出翻案文章。否则就影响太大了，真的制造出大风波就事关国家经济了。
就跟十几年前的郎某人似的，典型的经济学表演艺术家，以公知的姿态掀起了滔天巨浪，结果是竟然影响到了政商环境和改革政策。郎先生倒是名利双收了，有的人却是倾家荡产。而跟着起哄的键盘侠们呢，只是收获了道德正义的审判神圣感，损失的却是全民利益。
当然，在底层键盘侠看来，只要自己骂痛快了就行，根本不考虑别的，也不可能想明白，但凡要有点儿脑子也不至于穷的就剩下键盘和情怀了。
四、
当然，这也并不是说应该任由资本大佬们肆意妄为，真要是犯了罪该抓就抓该判就判，这没什么可说的。但如果一个国家动不动就有网民来审批企业，那离民粹也就不远了。阿根廷、南非、委内瑞拉都在前边儿等着呢，美国也特别希望看到一个天天搞运动式审判的道德大国出现。
卢老板最早的起家是做家教，据说是用20平米的教室就赚了好几万。所以能理解他后来为什么对办学院那么上心了吧？一方面当然是笼络人气搞圈子，另一方面也因为是有当教员的情节。
他的发家一直就是“房地产+金融”，也和联想、四通等大佬有着扯不清的关系。至少快30年了，几位大佬一直是利益共同体，要说这也是商业史上的佳话了，这么多年合作下来，不光是用利益能解释的。有机会再聊聊“泰山会”吧，各种内部让人咋舌。
“光彩事业”不做点评，敏感的话题只能自己去搜索。不过卢老板在北京也可以说是用光彩事业真正发的家。都知道赵公口有个“光彩体育馆”吧，那就是卢老板开发的，用得是全中国当年2万多户私营业主的捐款盖的。这肯定是公益事业，也为南城增添了配套。
当然后来又在傍边的南顶村开发了光彩家园，但这两栋楼好像和卢老板关系不大，我也忘了，搞不清怎么回事儿。但肯定是没赚什么钱，至少不是大钱，顶多是团购，项目也小，不够卢老板的胃口。
之后就是比较光彩的工体光彩了，工体18号，工体泛海家园，也就是光彩国际公寓。这块地就有点儿来头儿了，本来是国安足球队的训练场，也不知怎么的就变成了开发用地，可见卢老板的政商关系之深厚。
工体可是寸土寸金啊，在这里能开发豪华公寓的绝不是一般人。当年这公寓还很轰动，北京十大豪宅之一，以至于太豪华了都不太好卖。后来索性把大户型打通，一层楼就是一户，也就是弄得更豪华了才都卖掉的。所以这就是有钱人的消费之道，不求最好，但求最贵。
卢老板还有一个光彩的项目，现在很少有人提，因为改名了。就在更寸土寸金的东单，当时叫光彩国际中心，现在叫民生国际中心。因为卢老板曾是民生银行的第二大股东，副董事长。能理解了吧，光彩事业本来就是房地产+金融，否则也干不出这么大的福利事业，在扶贫的同时也赚到了钱。所以卢老板是典型的红顶商人，顶子很红很红的。
五、
泛海国际算是卢老板在北京的扛鼎之作，正是由此更加坚实了大佬的地位，为日后在武汉开发CBD打下了基础。这就更是房地产+金融了，而且开发的还是金融地产。
北京的泛海国际这么多年也是被质疑不断，捂盘+捂地几乎隔一阵子就得上新闻。但这里面在我看来有真有假，捂盘肯定是真的，没有开发商在行情好的时候不捂着的，不可能看着送上门的大钱不赚。
但捂地却说不太好，只能说如果开发商都能掐会算的话，那肯定的都愿意捂地。但这也得有前提条件，就是真得有钱，还真得能预测未来行情。中国真正捂地的高手可能就是李嘉诚，那是真正有资本，也确实预测到了未来的房价走势。其他开发商则未必，有故意的，但大多数则是无奈的被迫选择。
要知道资金成本也是钱啊，普通百姓还会计算个利息损失呢，开发商的钱都是融来的，成本远远高于银行利息。所以如果真的捂地十年，涨的多了还好说，皆大欢喜，但如果没达到预期，那捂出来的这点儿升值还不够还利息的呢。
之所以李嘉诚能够长时间捂地，其实最主要的原因就是他能拿到低成本的资金。比如国内在当年的成本基本都是按照8%来计算的，10%都正常。而李老板呢，可以到欧美去融资，有的成本甚至能低到2%以下。那在这种低成本的情况下才敢赌，普通开发商没资格的。
泛海当年拿到东风乡的这几块地，应该是抢在了大限之前，成本我忘了，应该就是当时的市场价。那会儿的四环外还算不上多热门，连朝青也不过是只有朝阳园和罗马嘉园等几个小区，并不繁华，也没人太敢看好。国美拿了地之后甚至一直不敢开发，不是想捂地，而是怕卖不上价倒赔了钱。
但泛海是绝对的捂对了呗，辛庄村的村民们拒不配合拆迁，反倒是配合卢老板赚了大钱。我印象中当年他们的毛利都接近70%了，这还没准儿是搂着说的呢，真要撒开了算账没准儿更高。
要知道，泛海国际一期开盘的时候才1万多块钱，哪怕是年的全年均价也不超过。而当二期捂到年的时候，随随便便就喊价10万了。这中间就算是什么资金成本也赚回来了，甚至这成本都可以忽略不计。
但就在这么高的利润下人家也没完了捂盘，开始还有各种借口，到后来都没借口了，就是不卖，爱咋地咋地。我当时有个同事在这里当销售，给小姑娘急的上蹿下跳的。当老板的可以捂着等着，员工可是要着急拿提成的啊。万一捂过火客户跑了，那这些员工可就白忙活了。
当然那个年代卖房的都赚了，这小姑娘在一期就赚出了一套房，买的华纺易城，首付30万，全是靠的卖泛海的提成。
有时候我都感慨，人挣钱是真的靠命。像这个小丫头，外貌学历情商什么的全都是普通，在我们公司时根本显不出她来，业绩也不怎么样。后来可能是某位领导专门折腾她，给她调到了别墅项目。这小姑娘不愿意去，觉得自己这条件连普宅都卖不出去，卖别墅不是就更完蛋了吗？我让她等俩仨月，给人家领导点儿面子，风头过了肯定把她调回来。
但没想到，这姑娘到了别墅项目就如鱼得水了，竟然是一礼拜一套的速度，销冠！后来她自己琢磨，有可能是别的售楼小姐都太漂亮了，让买房人的老婆不放心，那她这么个长相身材都安全的，反倒成了受太太们欢迎的。这玩意儿也说不好，只能说是双方合财，天和地利人和，赶上了。
别墅卖的差不多了就来泛海呗。据她说开始也没人看好的，还是因为长相太普通，扔到姑娘堆儿里找不着，只是看着以往的业绩才录用了她。后来在泛海肯定是卖的不错，要不然也不能一年就挣出买房钱。
六、
前些年老有人问，泛海啊、观湖啊，还有东山墅和星河湾这些豪宅里住的都是什么人？有钱人呗，这还用问。否则动不动那么大的户型，白给普通家庭都未必住的起，物业费就动辄每个月上千。再加上停车费什么的和维护成本，一套房的开销约定于普通人一个月的工资了。
当然也有住不惯的，比如我一个同事就住在泛海，很长一段时间里动不动就吐槽。老骂设计师不人性化，挺大个房子竟然没地方涮墩布，洗完了衣服也不能挂阳台，太别扭。当时他家还刚生了小孩，衣服多到天天得洗，他妈又必须要求用“尿褯子”，弄得他苦不堪言。
反正当时是给我乐坏了，只能说是只有享不了的福，没有受不了的罪，这土鳖上楼确实一时半会儿适应不了。他还去物业投诉了，结果换来的建议是让他买个干衣机。那玩意儿多费电啊，买了也肯定用不了，老娘舍不得。我于是劝他换房，换到豆各庄合适，泛海的回迁小区很适合他，能随便的折腾。
我这同事前两年闹着要卖房了，主要就是觉得升值慢，豪宅怎么也赶不上普宅的保值性高。但到现在也没卖出去呢，给少了舍不得，要高了又没人买，两头儿别扭。
七、
要说卢老板确实是和联想有纠葛，连卖掉项目也是卖给了融创。因为融创的孙老板也是联想出身，虽然是被柳大佬送进大牢深造了几年，但资本家之间只谈利益，无所谓什么恩怨。不过现在融创的资金链也暴雷，难兄难弟，看怎么闯过难关吧。
对了，开头儿说的这个咨询的，还问我对融创改变土地性质的事情怎么看？没看法，哪个开发商都想这么干，但真正能办成的实在不多。这也说不清楚是谁的本事，反正都够牛叉的，没有超人的政商关系做不到。
敏感的事情我不敢谈，也犯不上。但我敢这么说，凡是拿这些内幕当卖房由头的，也就是借机炒作的，大概率都是骗子。老板们玩儿的是动辄上百亿的交易，犯不上为了两三套房子而炒自己的内幕。总之事出反常必有妖，不贪婪就不上当。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
我是北京章哥，如果你有问题私信我。
